Perkembangan Kawasan Industri di Indonesia

 Kawasan Industri         

     Kawasan Industri di Indonesia pertama kali dikembangkan oleh pemerintah melalui BUMN pada tahun 1970-an sebagai reaksi terhadap kebutuhan lahan industri. Dengan semakin menginkatnya arus investasi di Indonesia, baru kemudian pada tahun 1989 pihak swasta diperbolehkan mengembangkan kawasan industri. Dalam pengembangan kawasan industri khususnya pada tahapan pra-kontruksi, terdapat beberapa tahapan utama yang harus dilalui yaitu antara lain tahap perijinan, pembebasan tanah, dan tahap perencanaan.

      Kawasan Industri adalah suatu tempat pemusatan kegiatan industri yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana yang disediakan dan dikelola oleh perusahaan kawasan industri. Hal ini berbeda dengan Zona Industri yang juga merupakan pemusatan industri tetapi tanpa dilengkapi dengan prasarana dan sarana yang memadai. Di Indonesia, pada awalnya kawasan industri hanya dikembangkan oleh pemerintah melalui BUMN sebagai reaksi terhadap meningkatnya jumlah industri dengan dampak polusi lingkungan yang diakibatkannya, keterbatasan infrastruktur, dan masalah perkembangan kawasan permukiman yang berdekatan dengan lokasi industri. Namun seiring dengan meningkatnya investasi baik dari dalam negeri maupun dari luar negeri, maka pemerintah melalui Keppres No. 53 tanggal 27 Oktober tahun 1989 mengijinkan usaha kawasan industri dikembangkan oleh pihak swasta.

   Bagi pihak swasta, kebijakan baru dibidang uasaha kawasan industri ini merupakan suatu peluang usaha baru yang cukup menguntungkan, sehingga berkembanganlah kawasan-kawasan industri baru yang dikelola oleh pihak swasta di pusat-pusat pertumbuhan ekonomi regional, seperti di Jabotabek dan Gerbangkertasusila. Tulisan ini mencoba untuk memberi gambaran tentang pengembangan suatu kawasan industri. Tulisan ini diharapkan dapat memperkaya karya tulisan tentang pengembangan kawasan industri di Indonesia yang merupakan suatubidang usaha yang relatif baru dalam bidang realestat.

Perkembangan Kawasan Industri Di Indonesia

      

    Untuk pertama kalinya pada tahun 1876 kawasan industri dikembangkan di Inggris yaitu Trafford Park Estates, dengan luas sekitar 500Ha yang merupakan kawasan industri terluas sampai pada tahun 1950-an. Pada awal abad 20, kawasan industri di Amerika Serikat dikembangkan di kota Chicago yaitu antara lain Central manufacturing District dibangun pada tahun 1902 dengan luas 105 Ha, The Clearing Industrial District yang dibangun pada tahun 1909 seluas 215 Ha, dan The Pershing Road District dibangun tahun 1910 dengan luas 40 Ha. Selanjutnya pada tahun 1960-an di Amerika Serikat telah berkembang kawasan industri yang dikenal dengan Science Park atau Technology Park yaitu kawasan industri untuk tujuan penelitian dan pengembangan. Pada tahun 1970-an, konsep Business Park dikembangkan dimana dalam suatu kawasan tertampung berbagai kegiatan seperti perkantoran dan industri yang ditunjang oleh kegiatan perdagangan dan rekreasi. Kemudian baru pada tahun 1980-an kawasan perumahan juga dimasukan dalam kawasan Business Park.

      Di Indonesia, kawasan industry baru dikembangkan pada awal tahun 1970-an sebagai suatu usaha untuk memenuhi kegiatan penanaman modal baik dari dalam maupun dari luar negeri. Pada awalnya Pemerintah mengembangkan kawasan industri melalui Badan Usaha Milik Negara (BUMN).1 Pada tahun 1973 pemerintah memulai pembangunan kawasan industri yang pertama yaitu Jakarta Industrial Estate Pulo Gadung (JIEP) dan kemudian disusul oleh Surabaya Industrial Estate Rungkut (SIER) pada tahun 1974. Kawasan industri (KI) lainnya yang dikembangkan oleh pemerintah adalah KI Cilacap (1974), KI Medan (1975), KI Makasar (1978), KI Cirebon (1984) dan KI Lampung (1986).

  Selain itu pada tahun 1986, pemerintah melalui PT. Kawasan Berikat Nusantara mengembangkan Kawasan Berikat atau Bonded Zone dengan tujuan untuk meningkatkan ekspor non migas. Kawasan Berikat merupakan suatu kawasan industri khusus dimana untuk melancarkan arus barang ekspor semua kegiatan kepabean untuk barang ekspor dilakukan pada kawasan tersebut dan bahan baku untuk ekspor mendapat fasilitas bebas Bea Masuk. Seiring dengan perkembangan investasi yang terus meningkat, kemudian pihak swasta baru dilibatkan dalam usaha kawasan industry melalui Keppres No. 53 tahun 1989 dimana diatur bahwa usaha kawasan industri dapat dilaksanakan oleh pihak swasta domestic maupun asing dengan atau tanpa partisipasi BUMN. Sejak pihak swasta diperbolehkan mengembangkan kawasan industri, maka pertumbuhan kawasan industri bertumbuh dengan pesat sekali. Sampai pada tahun 1994 misalnya, jumlah kawasan industri yang tercatat di Himpunan Kawasan Industri (HKI) adalah sebanyak 146 lokasi dengan total luas lahan sebesar 42.019 Ha yang sebagian besar tersebar di propinsi Jawa Barat (21.289 Ha) dan kota Jakarta (3.064 Ha).

       

Proses Perijinan Kawasan Industri

      Proses perijinan untuk kawasan industry sama seperti bidang usaha realestat lainnya masih rumit dan memakan waktu yang lama. Menyadari hal ini akan menghambat investasi di Indonesia, maka pemerintah melalui Menteri Negara Penggerak Dana Investasi/BKPM mengeluarkan deregulari dibidang perijinan melalui paket kebijakan Nomor: 15/SK/1993 tanggal 23 Oktober 1993 atau yang lebih dikenal dengan PAKTO 1993. Dalam ketentuan ini proses perijinan, yang berlaku untuk semua kegiatan investasi seperti perhotelan, perkantoran, perumahan dan kawasan industri, dibuat lebih sederhana dimana proses perijinan tanpa melalui instansi Tingkat I lagi tetapi langsung melalui instansi Tingkat II.

      Setelah mendapatkan Surat Persetujuan Penanaman Modal PMDN/PMA yang juga berlaku sebagai Ijin Prinsip, maka investor dapat langsung mengajukan Ijin Lokasi kepada Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kotamadya dilengkapi dengan laporan tentang Penyajian Informasi Lingkungan (PIL). Sedangkan sebelumnya untuk mendapatkan Ijin Lokasi yang diterbitkan oleh Gubernur melalui Kakanwil BPN Tingkat I, investor harus memiliki Surat Konfirmasi Pencadangan Tanah dari Gubernur dan Persetujuan.

     Prinsip dari menteri Perindustrian atau Ketua BKPM. Selanjutnya, bagi suatu perusahaan industry untuk melaksanakan kegiatan produkssi di dalam kawasan industri diperlukan Ijin Usaha Tetap (IUT). IUT diajukan kepada BKPM dengan dilengkapi Ijin Lokasi, IMB, Hak atas tanah, Laporan Kegiatan Penanaman Modal (LKPM) dan persetujuan Rencana Pengelolaan Lingkungan (RKL) dan Rencana Pemantauan Lingkungan (RPL) bagi perusahaan wajib Analisa Dampak Lingkungan (ANDAL). Secara sederhana berikut ini adalah alur proses perijinan untuk kawasan industri, namun dalam pelaksanaannya proses ini masih relatif rumit dan memakan waktu yang lama, karena masih banyaknya persyaratan-persyaratan pelengkap untuk setiap tahap permohonan dan banyaknya instansi berbeda yang terlibat.

Perencanaan Kawasan Industri

   

      Standar Teknis Kawasan Industri

Dalam merencanakan suatu kawasan industri, pemerintah melalui Menteri Perindustrian telah menentukan Standar Teknis Kawasan Industri yaitu melalui Surat Keputusan Menteri Perindustrian Nomor: 291/M/SK/10/1989 tanggal 28 Oktober 1989. Secara garis besar standar teknis mencakup beberapa hal yaitu:

1. Komposisi penggunaan lahan

a. Kapling industri : Maximum 70%

b. Ruang terbuka hijau termasuk daerah penyangga : Minimum 10%

c. Prasarana dan sarana: Luas tanah sisa (20%)

2. Prasarana yang wajib disediakan antara lain,

a. Jaringan jalan lingkungan: satu jalur dengan dua arah, lebar perkerasan minimum 8 meter 

b. Saluran pembuangan air hujan (drainase)

c. Instalasi penyediaan air bersih bersumber dari PAM dan/atau diusahakan sendiri.

d. Instalasi penyediaan dan jaringan distribusi tenaga listrik dengan sumber PLN

e. Jaringan telekomunikasi

f.  Instalasi pengelolaan air limbah industri

g. Penerangan jalan

h. Unit perkantoran perusahaan kawasan industri

i.  Unit pemadam kebakaran

Diluar prasarana yang diwajibkan, dapat pula menyediakan prasarana seperti TPS limbah

padat dan pagar kawasan industri.

3. Sarana

    Sarana yang dapat disediakan yaitu: kantin, poliklinik, tempat ibadah, rumah penginapan

sementara, fitness center, halte, pos keamanan, perkantoran untuk bank, pos dan wartel.

Kesimpulan

    Di Indonesia, pengembangan kawasan industri diawali pada awal tahun 1970-an oleh pemerintah melalui BUMN yaitu sebagai reaksi terhadap meningkatnya penanaman modal dibidang perindustrian. Selanjutnya sejak tahun 1990-an perkembangan kawasan industri berkembang dengan cepat setelah pihak swasta dilibatkan dengan diterbitkannya Keppres No. 53 tahun 1989. Namun dalam pengembangan kawasan industri oleh pihak swasta masih terdapat beberapa kendala antara lain masalah proses perijinan, pembebasan tanah dan prasarana. Dalam praktek proses perijinan masih relative lama dan berbelit, pembebasan tanah yang kompleks dan memakan waktu yang lama, serta prasarana yang tidak memadai seperti jalan utama dan tenaga listrik pada kawasan tertentu. Dibandingkan dengan negara-negara industry baru lainnya seperti Korea Selatan dan Thailand, pengembangan kawsan industri di Indonesia memang masih tertinggal. Di Thailand misalnya, pengembangan industri diserahkan kepada suatu badan otoritas, sehingga semua masalah perijinan, pembebasan tanah dan prasana sudah disiapkan sejak awal dan investor tinggal langsung masuk ke kawasan industri. Pada tahun 1972 dibentuk suatu Badan Otorita yaitu Industrial Estate Authority of Thailand (IEAT) yang bertugas untuk mengembangkan kawasan Industri dan memberi pelayanan yang mudah dan cepat untuk semua kegiatan industry yaitu seperti semua proses perijinan, pelayanan informasi-informasi seperti investasi, pendirian perusahaan, sumber pendanaan, perancangan dan konstruksi pabrik, serta studi kelayakan.

Sumber :
“Kawasan Industri: Harga, Sarana, Manaje men,”Properti, Januari 1994
“Keputusan Menteri Negara Penggerak Dana Investasi/Ketua Badan Koordinasi Penanaman
Modal Nomor: 15/SK/1993 Tentang Tata Cara Permohonan Modal Dalam Negeri dan Penanaman Modal Asing.” Menteri Negara Penggerak Dana Investasi/ Ketua BKPM, 23 Oktober 1993.